ddm Ausgabe 4 | 2018

32 ddm | Ausgabe 4 | 2018 ABRE§ Sind Sie sicher, dass sich Ihr Name im Hauptmietvertrag mit dem Namen in Ihrem Gesellschaftsvertrag deckt? Nicht selten wird auch der Mietgegenstand nicht hinreichend konkret bezeichnet. Unsere Beratungserfahrung zeigt, dass viele Praxismietverträge gerade nicht die zahlreichen Besonderheiten des Praxisbetriebes berücksichtigen. Das gilt gleichermaßen für die Besonderheiten der Vertragsarztzulassung, einer Gemein- schaftspraxis, die Überleitung des Vertrages auf den Praxisnach- folger, Verlängerungsoptionen, Konkurrenzschutz, selbst Tod und vieles mehr. Achten Sie auf all das. Denn, so „banal“ das klingt: Ohne Räume kann man nicht praktizieren. Sie sind Voraussetzung für die ver- tragszahnärztliche Zulassung und in der Regel die Basis der zahn- ärztlichen Existenz und nicht selten auch der Familie. Jan von Wallfeld Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Studium der Rechtswissenschaft an den Universitäten Saarbrücken und Tübingen. Seit 1995 Rechtsanwalt in der Kanzlei Ratajczak &Partner mbB. Schwerpunkte der anwaltlichen Tätigkeit: • privates Bau- und Architektenrecht • Mietrecht • Immobilienrecht Kontakt : Standort: Sindelfingen Telefon: 07031 9505-26 vonwallfeld@rpbau.de Was ist zu beachten? Das Schriftformerfordernis des Mietvertrages (§ 550 BGB) ist nur gewahrt, wenn dieselbe Urkunde von den Vertragspar- teien selbst oder durch einen Vertreter mit Vollmacht unter- zeichnet wurde. Häufig wird festgestellt, dass nicht alle Betei- ligten den Vertrag unterzeichnet haben. Anlagen zum Mietvertrag müssen im Mietvertrag bezeich- net sein und dem Hauptmietvertrag zugeordnet werden. Manchmal werden fälschlich Anlagen erst später erstellt oder es fehlt die korrekte Inbezugnahme im Hauptmietver- trag auf die dazugehörigen Anlagen. Ein bloßer Hinweis im Praxismietvertrag auf eine nicht näher bezeichnete Anlage genügt zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses nicht. Selbst die Unterzeichnung der Anlage, die keinen Bezug auf den Hauptmietvertrag hat, reicht nicht aus. Immer häufiger stellen wir fest, dass dies insbesondere bei bereits lang andauernden Mietverhältnissen der Fall ist, die naturgemäß im Laufe der Zeit ergänzende oder abweichende Regelungen erfahren. Im Ergebnis ist darauf zu achten, dass alle wesentlichen Vertragsbestandteile hinreichend bestimmt niedergelegt und alle künftigen Abreden schriftlich fixiert und mit dem Hauptmietver- trag fest verbunden werden. Wenn all dies beachtet wird, ist der Bestand des Praxismietvertra- ges langfristig gesichert und es muss nur noch auf die Einhaltung der für einen Praxismietvertrag ansonsten wichtigen, praxisspe- zifischen Mietrechtsregelungen geachtet werden. Wenn sie feh- len, kann unter Umständen auch ein langfristig geschlossener Mietvertrag für den Mieter zum Problem werden. Das sind dann die Fälle, in denen Mieter oder Zahnarzt ausnahmsweise prüfen lassen, ob nicht ein Praxismietvertrag wegen fehlender Schrift- form vorzeitig beendet werden kann; eine Prüfung, die bei kor- rekten praxisspeziellen Regelungen im Praxismietvertrag nicht nötig gewesen wäre und nun nur noch der Schadensminimie- rung dient, z. B. weil langfristige Kooperationsmöglichkeiten des Zahnarztes erwünscht waren, Praxisgemeinschaften beabsichtigt wurden oder Praxen ganz oder teilweise verkauft werden sollen, also gesellschaftsrechtlich notwendige Regelungen fehlen und der Vermieter all dem jetzt nicht zustimmt oder zustimmen muss. Eine Rechtsnachfolge für den Fall der Praxisveräußerung oder eine Änderung der Gesellschafterform und selbst die Aufnahme weite- rer Zahnärzte sehen die Gesetze imMietrecht nicht vor. Vorausset- zung hierfür sind also formwirksame Regelungen im Mietvertrag oder Nachtrag. Dem Vorhaben des Zahnarztes muss der Vermie- ter aber erst mal zustimmen. Ein Rechtsanspruch hierauf besteht allerdings nicht.