ddm Ausgabe 4 | 2018

31 ddm | Ausgabe 4 | 2018 ABRE§ Insbesondere bei finanzierten Ausbauleistungen des Mieters oder Anschaffungen, die mit der Mietsache fest verbunden werden oder nur für diese Räume geeignet sind, ist die Festlaufzeit ein wesentlicher Gesichtspunkt für den Mieter. Der Mieter verliert seine Investitionen, muss ggf. teurere Räume mieten, den Umzug und den neuen Ausbau bezahlen. Wer nun besorgt seinen Mietvertrag überprüft und vielleicht am Ende eine sogenannte Schriftformheilungsklausel findet, kann sich darauf dennoch nicht verlassen. Wegen der zunehmend strengeren Rechtsprechung haben in der Vergangenheit viele Vertragsmuster versucht, das erhebliche Problem der fehlenden Schriftform durch sogenannte Schriftformheilungsklauseln zu lösen. Bei einer Schriftformheilungsklausel verpflichten sich die Vertragsparteien für den Fall von Verstößen gegen das Schriftform- erfordernis, die eine vorzeitige Kündbarkeit des Mietverhältnis- ses zur Folge haben können, wechselseitig zum Abschluss eines schriftformkonformen Nachtrags zur Heilung des Schriftform- mangels. Der BGH hat aber aktuell entschieden, dass die Schrift- formregelung als zwingendes Recht nicht abdingbar ist. Kurz: die Schriftformheilungsklauseln sind in der Regel unwirksam und nützen nichts. Wir empfehlen daher unseren Ärzten und Zahnärzten, sich auf- grund der besonderen Bedeutung der gesetzlichen Schriftform bei langfristigen Praxismietverträgen, beim Abschluss von Miet- verträgen, aber auch bei Nachträgen oder späteren Änderungen beraten zu lassen oder zumindest selbst darauf zu achten, dass die gesetzliche Schriftform eingehalten wird und während des Miet- verhältnisses gewahrt bleibt. Dies gilt selbst bei kleineren Ände- rungswünschen. Oft werden insbesondere dann, wenn Nach- träge zum Mietvertrag geprüft werden, Schriftformfehler erkannt und diese mit dem beabsichtigten Nachtrag zur Wiederherstel- lung der langfristigen Planungssicherheit, gleich „mit geheilt“. Die zunehmend strengere BGH- Rechtsprechung zwingt zur Vor- sicht. Wenn ein Zahnarzt Räume gemietet hat und in diesen mit einem weiteren Zahnarzt zusammenarbeiten möchte, beach- ten wir daher bei der gesellschaftsrechtlichen Bearbeitung der Kooperation auch den Mietvertrag. Es sind Fälle bekannt, in denen der Zahnarzt im guten Glauben an die Langfristigkeit seines Praxismietvertrages enorme Investi- tionen in den Umbau tätigte, nicht wissend, dass sein Praxismiet- vertrag an einem Schriftformfehler leidet. Dies führte dazu, dass der Vermieter den Zahnarzt in der Folgezeit an die Leine nahm und mit regelmäßigen Kündigungsandrohungen seine zum Teil unberechtigten Interessen zu realisieren vermochte. Diese einsei- tige wirtschaftliche und existenzbedrohende Abhängigkeit gilt es zu vermeiden.