ddm Ausgabe 4 | 2018

30 ddm | Ausgabe 4 | 2018 ABRE§ gehen, ist neben besonderen praxisspezifischen Regelungen vor allem auf den Erhalt eines langfristigen Mietvertrages zu achten. Unsere Beratungserfahrung zeigt, dass vor allem jüngere Zahn- ärzte auf die vom Vermieter vorgelegten Mietvertragsmuster vertrauen und diese keiner rechtlichen Überprüfung unterziehen. Wir erleben außerdem auch immer wieder, dass während eines langfristigen Mietverhältnisses mündliche Nebenabreden oder Abweichungen vom Praxismietvertrag mit dem Vermieter, soge- nannte Nachträge, getroffen, aber nicht unterzeichnet oder mit dem Hauptvertrag nicht fest verbunden werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat z. B. entschieden (BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 –), dass eine mündliche Änderung der Miethöhe gegen die Schriftform verstößt, so dass ein lang- fristig abgeschlossener Mietvertrag innerhalb einer kurzen Frist gekündigt werden darf. Das sind bei Praxismietverträgen in der Regel sechs Monate. Da helfen auch keine Verlängerungsoptionen im Mietvertrag. In dem vom BGH entschiedenen Fall mietete der Arzt eine Immobilie zu einer Miete von 1.350,00 € pro Monat. Das Mietverhältnis sollte bis 30.04.2020 dauern. Ein paar Monate nach Vertragsunterzeichnung vereinbarten der Arzt und der Vermieter einen neuen Mietzins. Er lag 20,00 € über der bisherigen Monats- miete. Der BGH entschied, dass auch bei so geringen Betragsän- derungen die Schriftform gewahrt werden müsse. Denn die Höhe des Mietzinses sei ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages. Die Brisanz der Rechtsprechung des BGH hat erhebliche wirt- schaftliche Auswirkungen. Ist der Mieter dem Vermieter lästig, lässt er zunächst die Einhaltung der Schriftform prüfen. Liegt ein Schriftformverstoß vor, riskiert der Mieter die Kündigung. Das Risiko besteht selbstverständlich auch für den Vermieter. Es ist ja nur ein „banaler“ Mietvertrag. Das jedenfalls denken viele. Die daraus resultierende Sorglosigkeit kann aber fatale Folgen haben. Was die meisten nicht wissen ist folgendes: Sogenannte Nach- träge zum Mietvertrag, also Änderungen und/oder Ergänzungen, müssen zunächst zwingend schriftlich fixiert und dann mit dem Praxismietvertrag verbunden werden. Wenn dies nicht geschieht, leidet Ihr Mietvertrag voraussichtlich an einem Schriftformmangel (§ 550 b) BGB) mit der Folge, dass jede Vertragspartei das Mietverhältnis mit der kurzen gesetzlichen Frist von ca. sechs Monaten ohne Angabe von Gründen beenden kann. Das kann wirtschaftliche und sogar existenzielle Bedrohungen, insbesondere bei einem auf Dauer angelegten Praxismietvertrag, nach sich ziehen. Ohne Räume kann man nicht praktizieren. Sie sind Voraussetzung für die vertragszahnärztliche Tätigkeit und meist die Basis der zahnärztlichen Existenz. Jeder Mietvertrag, der über einen längeren Zeitraum gelten soll, bedarf der Schriftform. Dabei ist es völlig egal, ob es sich um Ver- träge für Wohn- oder Gewerberaum und damit für die Praxis han- delt. Fehlt es an der Schriftform, wird der Mietvertrag so behan- delt, als sei er für eine unbestimmte – und nicht eine bestimmte – Zeit abgeschlossen. Das heißt, jede Vertragspartei kann ihn vor- zeitig kündigen. In der Regel sind erhebliche Investitionen des Mieters zur Gestal- tung der Praxisräume oder zur Aufnahme des Praxisbetriebs erfor- derlich. Sie dienen also dem Aufbau und/oder dem Erhalt der zahnärztlichen Existenz. Damit die Investitionen nicht verloren Hält Ihr Praxismietvertrag, was er langfristig verspricht? Jan van Wallfeld